Belasting op ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van woningen

Inhoud

Alle woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard. 

De ongeschikt- en/of onbewoonbaar verklaarde woningen komen terecht op een inventaris die opgemaakt en beheerd wordt door Wonen-Vlaanderen , de Vlaamse inventaris voor ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen (VIVOO).

Stad Eeklo heft een belasting op woningen en kamers die opgenomen zijn in de VIVOO. 

Een woning is ongeschikt wanneer na controle ter plaatse wordt vastgesteld dat de woning (zelfstandige woning) of (studenten)kamer niet voldoet aan de voorwaarden zoals bepaald in de Vlaamse Codex Wonen.

Indien er ernstige veiligheids- en gezondheidsrisico’s worden vastgesteld (bv. risico’s op brand, elektrocutie of CO-vergiftiging), kan de woning (ook) onbewoonbaar verklaard worden. 

Voorwaarden

Alleen woningen of kamerwoningen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen, kunnen ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden.  Gebouwen of gebouwgedeelten zonder woonfunctie, zoals een fabriekspand, niet.

Procedure

Melding bij de stad

Als bewoner van een vermoedelijk ongeschikte woning kan je de stad vragen de woningkwaliteit te onderzoeken en de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten.  Het stadsbestuur mag ook zelf het initiatief nemen en ook andere overheden (het Vlaamse Gewest, het Sociaal Huis, ...) en sociale (woon)organisaties kunnen een verzoek indienen.  De stad dient elke klacht over woningkwaliteit of overbewoning te beschouwen als een verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten.

Je kan een klacht melden via brief of mail aan de dienst omgeving - wonen.

Geef in je mail of  brief zoveel mogelijk gegevens en informatie mee: 

  • je naam, adres, telefoonnummer en e-mailadres
  • gegevens van de eigenaar of verhuurder (naam, adres, telefoonnummer, e-mailadres,...)
  • een overzicht van de klachten (en indien mogelijk fotomateriaal) en een opsomming van eventele stappen die je reeds hebt ondernomen (bijvoorbeeld kopies van brieven die je reeds naar de eigenaar/verhuurder stuurde).

Het is aangewezen om de eigenaar of verhuurder van de woning eerst schriftelijk op de hoogte te brengen van de problemen en gebreken.  Woonwijzer Meetjesland beschikt over modelbrieven om als bewoner je klachten aan de eigenaar over te maken.

Voor hulp bij het opmaken van brieven of voor alle andere woonvragen kan je contact opnemen met Woonwijzer Meetjesland:

  • www.woonwijzermeetjesland.be
    Moeie 16, 9900 Eeklo
    09 378 61 70
  • Je kan ook persoonlijk langsgaan bij Woonwijzer Meetjesland tijdens de zitdagen.

Na ontvangst van je klacht zal een woningcontroleur van Woonwijzer Meetjesland een conformiteitsonderzoek uitvoeren en jouw woning nauwkeurig controleren aan de hand van het technisch verslag.  Dat is een lijst met alle mogelijke gebreken. Als de controleur gebreken vaststelt, kruist hij ze aan op het technisch verslag.

Op basis van het resultaat van het conformiteitsonderzoek geeft Woonwijzer Meetjesland een advies aan de burgemeester, samen met het technisch verslag van de woningcontroleur.  De woning is: 

  • ongeschikt als ze minstens één gebrek van categorie II heeft: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden, maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid;
  • ongeschikt en onbewoonbaar als ze minstens een gebrek van categorie III heeft: ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners.

Kennisgeving

De burgemeester bezorgt iedereen het verslag van het woningonderzoek (dit is het technisch verslag met de lijst van gebreken die werden vastgesteld) en het advies van Woonwijzer Meetjesland.  Alle betrokken partijen (verhuurder en bewoners) kunnen hierop schriftelijk of mondeling reageren.

Beslissing

Nadat iedereen de mogelijkheid heeft gekregen om te reageren op het resultaat van het woningonderzoek, neemt de burgemeester een beslissing.  Als er ernstige gebreken zijn, kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren.

De burgemeester heeft in principe 3 maanden tijd vanaf het verzoek om een beslissing te nemen, maar dit is een termijn van orde.  De burgemeester mag dus ook na deze 3 maanden nog beslissen, zolang er geen beroep tegen zijn ‘stilzitten’ werd aangetekend.

Elke woning die door de burgemeester ongeschikt en/of onbewoonbaar is verklaard, wordt opgenomen op VIVOO.

Beroep tegen het besluit

Als je het niet eens bent met het besluit van de burgemeester, kan je beroep aantekenen bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen. Je dient een gemotiveerd beroep aangetekend te versturen binnen 30 dagen na de betekening van het besluit.  De opname in de inventaris wordt automatisch geschorst.

De minister heeft dan 3 maanden tijd om een beslissing te nemen.  Als je mondeling wil gehoord worden, dien je dat in jouw verzoekschrift te vermelden.  In dat geval heeft de minister 4 maanden tijd om te beslissen.

Opgelet: als de burgemeester in het besluit vermeldt dat de onbewoonbaarverklaring niet gebaseerd is op de Vlaamse Codex Wonen, maar op de Nieuwe Gemeentewet, dan dien je je te richten tot de provinciegouverneur.

Gevolgen voor eigenaars, verhuurders en huurders

Als eigenaar van een ongeschikte of onbewoonbare woning is het de bedoeling dat je jouw woning zo snel mogelijk weer in orde brengt en sancties vermijdt.

  • Als de woning na 1 jaar nog steeds op de inventaris staat, zal je als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen, tenzij er een vrijstelling of opschorting werd toegekend.
  • Zolang de woning op de inventaris staat, rust er ook een recht van voorkoop op.
  • Onder bepaalde voorwaarden kan er een sociaal beheersrecht op jouw woning worden ingesteld.
  • Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. Als verhuurder kan je gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
  • Als huurder kan je bij de vrederechter een verminderde huurprijs afdwingen of een deel van de huurgelden terugvorderen.  Het lopende huurcontract kan ook nietig worden verklaard.
  • Als de burgemeester heeft geoordeeld dat de woning niet meer kan worden bewoond, moet de bewoner de woning verlaten en (eventueel tijdelijk) verhuizen naar een andere woning:
    • Bij een eventuele herhuisvesting van de huurder kan je als verhuurder opdraaien voor de kosten.
    • In sommige gevallen heeft de bewoner recht op voorrang voor sociale huisvesting of op een tegemoetkoming in de huurprijs.

Meer informatie vind je op de website van Wonen Vlaanderen.

Bedrag

De basisbelasting bedraagt:

  • 1 500 euro per woongelegenheid (kamer / studio of appartement)
  • 3 000 euro voor elke andere woning

De belasting is ondeelbaar verschuldigd per inventarisjaar.

Indien de woning meerdere jaren in het register staat opgenomen, dan geldt volgende formule:

  • voor het tweede jaar in het register: te betalen belasting = basisbelasting eerste heffing + 25%
  • voor het derde jaar in het register: te betalen belasting = basisbelasting eerste heffing + 50%
  • voor het vierde jaar in het register: te betalen belasting = basisbelasting eerste heffing + 75%
  • vanaf het vijfde jaar in het register: te betalen belasting = basisbelasting eerste heffing + 100%

De belasting is gekoppeld aan de ABEX-index en wordt jaarlijks geïndexeerd. 

In bepaalde gevallen kan jegenieten van een vrijstelling of opschorting van de belasting zoals bijvoorbeeld:

  • wanneer het pand getroffen werd door een ramp;
  • bij het uitvoeren van renovatiewerken, al dan niet met een omgevingsvergunning;
  • wanneer je als eigenaar de geïnventariseerde woning bewoont;
  • ...

Meer informatie over de mogelijk vrijstellingen en opschortingen vind je in het betreffende belastingreglement, onder artikel 4.

Uitzonderingen

In noodsituaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, gaat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg.  In deze noodsituaties kan de burgemeester zelf optreden.

De burgemeester kan in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet alle maatregelen nemen die hij noodzakelijk acht, bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico's.

Waarschuwingsprocedure

Sinds 1 januari 2021 kan de stad bij de melding van problemen en gebreken in een woning kiezen voor de waarschuwingsprocedure in plaats van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid.  Bij de waarschuwingsprocedure zal de stad een bemiddelende rol opnemen tussen de huurder en verhuurder en proberen om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen.  De keuze voor deze procedure is afhankelijk van de kans op succes (bv. als de gebreken snel te herstellen zijn).

Voor wie

De belasting is verschuldigd als de woning gedurende 12 opeenvolgende maanden is opgenomen in de inventaris van ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen.  Zolang de woning niet is geschrapt uit de inventaris (beheerd door Wonen-Vlaanderen) blijft de belasting, vanaf de datum van de eerste verjaardag, jaarlijks verschuldigd.

De belasting is verschuldigd door de eigenaar betreffende de ongeschikte of onbewoonbare woning op het ogenblik dat de belasting van het aanslagjaar verschuldigd wordt.

Onder 'eigenaar' wordt verstaan de houder van één van de volgende zakelijke rechten: 

  • de volle eigendom
  • het recht van opstal
  • het recht van erfpacht
  • het vruchtgebruik  

Niet akkoord met het aanslagbiljet? Je kan tot 3 maanden na het ontvangen van jouw aanslagbiljet een bezwaar indienen.  Dit bezwaar moet je altijd indienen met een aangetekend schrijven of tegen een afgiftebewijs leveren en gericht zijn aan het college van burgemeester en schepenen.  Als je gehoord wil worden over het bezwaar, dan vermeld je dit best uitdrukkelijk in jouw bezwaarschrift.

Het college van burgemeester en schepenen zal over jouw bezwaar een beslissing nemen. Als je gehoord wil worden, dan zal de hoorzitting voorafgaan aan de (definitieve) beslissing.  Je wordt daarna van deze beslissing schriftelijk op de hoogte gebracht.